Бесплатная консультация юриста по телефону:
+7 (499) 677-16-96

Как расторгнуть договор аренды?

Обязательным реквизитом договора аренды, как и любого другого договора, является наличие срока, на который договор заключается. По истечению этого срока, согласно ст. 451 ГК РФ, любой договор, как и договор аренды, если иное не предусмотрено самим соглашением, можно считать расторгнутым. Ввиду этого, целесообразным будет рассмотреть порядок его досрочного расторжения.

Отечественное законодательство предельно четко предусматривает порядок такой процедуры. Прежде всего, нужно отметить, что досрочное расторжение договора аренды, возможно в 3х случаях:

— по обоюдному согласию сторон;
— по инициативе арендодателя;
— по инициативе арендатора.

Расторжение договора аренды по обоюдному согласию

Обоюдное согласие на разрыв договора аренды предусматривает равное волеизъявление обеих сторон. Важно понимать, что такой способ расторжения договора целесообразен в случае, если стороны не имеют претензий друг к другу по его исполнению, либо этот вопрос решен так же на обоюдном согласии. В любом другом случае, для восстановления своих нарушенных по договору прав, одной из сторон придется обращаться в суд, а тогда, расторжение договора по обоюдному согласию теряет всякий смысл, поскольку любой другой способ разрыва договора, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривает исключительно судебный порядок таких мероприятий.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение по инициативе как арендодателя, так и арендатора, происходит исключительно через подачу искового заявления в суд, поэтому важно понимать, что если подающая иск сторона некомпетентна в вопросах судебных разбирательств, для положительно исхода дела, целесообразно будет обратиться к профессиональному юристу. Юрист не только сможет подготовить документы для подачи иска, он также досконально изучит вопрос и даст соответствующие рекомендации для положительно решения.

Так, ст.619 ГК РФ устанавливает причины, по которым арендодатель может требовать расторжения договора. К ним относится:
— нарушение условий договора относительно правил пользования имуществом и изменения его целевого назначения;
— существенное ухудшение состояния арендованного имущества;
— нарушение сроков внесения или не внесение арендатором установленной суммы оплаты аренды, более чем 2 раза подряд;
— не проведение установленного договором капремонта имущества.

Эти причины не являются исчерпывающими, договором могут быть установлены и другие причины, однако, по сути, арендодатель может требовать расторжения при нарушении любых условий договора. Лучше всего, если это прописано в договоре.

Вышеуказанная статья, позволяет арендодателю требовать расторжения договора, только после письменного уведомления арендатора о требовании исполнения своих обязательств. И только после этого, в случае отказа арендатора, арендодатель может подавать в суд.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Причины, по которым арендатор может требовать расторжения договора, прописаны в ст. 620 ГК РФ. Согласно ей, к ним относят:
— не предоставление имущества в пользование, либо создание препятствий в пользовании;
— имущество имеет недостатки, которые не были оговорены подписанным соглашением и препятствуют нормальному пользованию;
— не проведение капремонта имущества, если договором установлено, что его должен проводить арендодатель;
— в случае существенного ухудшения состояния имущества, никак не зависящего от арендатора.
Указанные причины также не являются исчерпывающими.

Практика показывает, что причины расторжения договора, часто объединяют, смешиваю, вводят новые, не предусмотренные законом обстоятельства, ввиду чего, часто суду приходится признавать такие договоры не действительными, а претензии сторон необоснованными. Поэтому, правильным будет обращаться к профессиональным юристам не только для помощи в расторжении, но и при заключении договора аренды.